ZELADOR: QUANDO, QUANTO E POR QUE...

Em cada condomínio há uma "cultura" sobre como as coisas devem funcionar.
Tenho dito sempre, em diversas ocasiões e reuniões, que não podemos, como especialistas que se propõe a ajudar um condomínio, um Síndico ou uma administradora, tentar impor nossos pontos de vista ou a nossa visão sobre como deve funcionar um condomínio. Que as minhas conclusões, planejamentos, sugestões e propostas sobre redução de despesas ou plano operacional não podem se sobrepor ao desejo, por exemplo, de conforto, de um grupo de moradores ( que pretendem continuar tendo um serviçal para trocar uma lâmpada, por exemplo).
Temos nos deparado, por vezes, com um profissional no cargo de zelador ganhando uma pequena fortuna em salários e benefícios.
E a pergunta (ou as) é sempre a mesma: vale a pena? Justifica?
Na maioria das vezes não.
Os zeladores precisam justificar o seu salário. Não basta ser de confiança. Não basta ajudar nas emergências ( num prédio cheguei a ouvir de uma moradora, como justificativa para não demitir um zelador com salário superior a 5 mil reais, que quando sua mãe passou mal ele a socorreu até o hospital), tem que significar efetiva redução de despesas ao prédio. Tem que ser um "curinga" exercendo funções uteis.
Proponho, em muitos prédios médios e pequenos, que o zelador assuma a portaria no turno da manhã (quando há uma escala em vigor chamada "5 x 1"...portanto entre 6 e 14:20 hs por exemplo). Aí sua presença se justifica. Aí ele é util, pois possibilita reduzir um funcionário no quadro. Mas esta medida tem que vir acompanhada de uma série de outras mudanças na "cultura" local. Sozinha ela não significa nada. 
O desafio de derrubar determinadas "culturas" é o grande diferencial entre ter uma gestão modernizada ou manter tudo com sempre foi. E, em se mantendo o jeito antigo de fazer as coisas, nada de reclamar que o condomínio esta caro.

SÍNDICOS QUE DEIXAM A PÉSSIMA IMAGEM PARA A CATEGORIA

Excelente matéria que recebi do Sindiconet, de meu colega Inaldo, que tomo a liberdade de compartilhar:

Quem não já ouviu uma história de síndico desonesto? De síndico que se apossou de recursos do condomínio, ou que superfaturou um serviço de manutenção de fachada ou a compra de um sistema de CFTV, por exemplo? Pois é, essa “história” é mais comum do que se pensa.

Não raras as vezes, somos procurados por condôminos que suspeitam de irregularidades na gestão de seus condomínios (quero deixar claro que a imensa maioria dos síndicos que assumem a responsabilidade de administrar um condomínio são pessoas íntegras e preocupadas em trabalhar corretamente, pelo menos é este o perfil dos que conheço e convivo), que em comum têm, ou uma taxa de condomínio acima do valor médio para as características daquele empreendimento (número de aptos, de funcionários e áreas de lazer), ou então, possuem débitos com a Previdência (INSS) ou com fornecedores.

Ah, existem ainda aqueles que adoram uma “comissãozinha”, geralmente bem generosa que dá até para a troca do carro ou até, para custeio de uma “viagenzinha” ali, “bem pertinho”, com direito a levar toda a família.

Geralmente os condomínios que têm como síndicos gestores que se encaixam nos exemplos acima, terminam por causar sérios problemas, sejam de convivência, com a existência de grandes discussões e até bate-boca nas reuniões ou nos corredores (o que é mais grave), ou nas finanças, que sempre terminam em cobrança de altas taxas extra para cobertura de déficit ou para pagamento de dívidas.

E como  descobrir se o seu condomínio está passando por este problema?

É fácil, basta que o conselho fiscal aja com rigor, que fiscalize mensalmente as contas do síndico. Importante também que a empresa administradora não seja “cúmplice” do  síndico. Outra boa providência, é que jamais o síndico movimente isoladamente a conta-corrente do condomínio, uma assinatura de um dos membros do conselho fiscal é mais seguro.

E não apenas isso: as pastas contendo a documentação das despesas e receitas mensais devem ser vistoriadas pelo conselho fiscal (qualquer condômino também pode exigir vistas), onde eles devem verificar, documento por documento, constatando se aquelas despesas são compatíveis com  a rotina do condomínio, se os impostos (INSS, FGTS, PIS, ISS, IRRF, etc.) estão sendo realmente quitados, se os empregados do condomínio estão recebendo seus salários de acordo com as exigências da CLT, se não há contratação de serviços com valores acima do valor de mercado, e, principalmente, se todas as taxas de condomínio pagas estão realmente sendo depositadas na conta corrente do condomínio.

Muita coisa não?  Nem tanto, são documentos de fácil leitura, qualquer pessoa com um mínimo de conhecimento contábil pode ver isso.

A princípio, esta função deveria ser da empresa administradora. Afinal, ela foi contratada para administrar o condomínio, e não para beneficiar o síndico, ela é administradora do todo, e não do mandatário. É ela a primeira a ter conhecimento se há superfaturamento, se está havendo atraso nos pagamentos, se está havendo sonegação de impostos, e tudo o mais. Ela também sabe se está havendo a tal da “comissãozinha”, e como sabe!!!

E se tiver acontecido tudo isso, ou seja, se realmente houve desonestidade na gestão?

O primeiro passo a ser dado é construir a prova. Como fazer isso? Uma auditoria contábil certamente apontará onde houve o dano (é, dano, isso mesmo, dano financeiro) e quem foi o beneficiado, que tendo sido a administradora, fica mais fácil recuperar, basta rescindir o contrato e requerer o ressarcimento. Porém, se o “culpado” foi o síndico, dependendo do valor do “rombo”, vai ser complicado. Pois, se ele não tem condições financeiras para devolver, não haverá decisão judicial que garanta ao condomínio que ele irá pagar. Mas, se, por exemplo, ele tiver deixado de recolher o INSS, pode responder (neste caso na Justiça Federal), por apropriação indébita.

Mas, fiquem tranquilos meus caros leitores, são poucos, muito poucos mesmo, os síndicos ou as empresas administradoras que utilizam destes expedientes (o da “comissãozinha”, nem tanto). Para se livrar deles, basta tomar as precauções que citei acima. Fiquem atentos e..... boa sorte !!!!

Sinais de desonestidade do Síndico:

Interesse fora do comum em realizar obras no condomínio, contratação de serviços e/ou obras sem obtenção de no mínimo 3 orçamentos e sem aprovação da assembleia; movimenta sozinho a conta corrente do condomínio e faz questão que continue assim; recusa a ajuda de outros condôminos; sempre está disposto a continuar no cargo após término do seu mandato; troca de administradora com frequência (lembrem-se que as administradoras são fiscalizadoras do síndico); a conta corrente do condomínio nunca tem seu saldo “batendo” com o saldo da prestação de contas, e  a mais comum de todas, o condomínio não possui conta bancária e os pagamentos das taxas mensais são pagas diretamente ao s&iacut e;ndico, que fica com o “dinheiro no bolso”.

Sinais de desonestidade da Administradora:

Cobra como taxa de administração, valores abaixo do mercado; não incluem em suas cestas de serviços itens básicos como, assessoria contábil e jurídica (cobram à parte); incluem nas prestações de contas itens como: material de expediente, encadernações, despesas diversas; os orçamentos apresentados por elas (principalmente aqueles de maior vulto) sempre têm um custo em torno de 10% acima do valor de mercado.

Nota: Qualquer semelhança com o que descrevemos acima, saibam que É PURA COINCIDÊNCIA !!!!!

(*)
Inaldo Dantas – advogado, administrador de condomínios e jornalista,

SÍNDICO E CONSELHO NÃO SE ENTENDEM...PREJUIZO PARA O CONDOMÍNIO

Não adianta tentar desprezar o aspecto político. Muitos prédios elegem Síndicos e Conselheiros que são adversários. É comum um deles ter concorrido também ao cargo de Síndico e perdido a eleição. Como prêmio de "consolação", os presentes na Assembléia elegem o segundo colocado na votação para Síndico como Sub-síndico ou Conselheiro. ISTO TEM SE MOSTRADO UM ENORME ERRO.
Em muitos casos esse "segundo" colocado "rema contra" a gestão. Age sempre atacando subrepticiamente. Adora apontar supostas irregularidades ou faz sensacionalismo gratuito. Adora arregimentar seguidores que "abracem" suas idéias. E como sempre tem a "turma do contra", os famosos "adversários de plantão", muitas vezes um bom trabalho fica comprometido pelas picuinhas, pelas fofocas e pelas meias verdades.
Um aconselhamento nosso é para que sempre um grupo coeso assuma o Corpo Diretivo. Formem uma chapa e se elejam conjuntamente. É muito importante que um Síndico, um Sub-síndico e um Conselho "falem" a mesma linguagem, tenham afinidade, respeitem e acreditem um no outro. Isso não significa que todos tenham que pensar sempre igual ou não possam discordar disso ou daquilo. Mas deve prevalecer o respeito, a crença de que o outro esta fazendo o melhor que pode e que no final o Corpo Diretivo tenha afinidade. Principalmente quando pretendem aprovar obras, reformas e tocar projetos.
Infelizmente temos nos deparado com membros de Corpo Diretivo que, de propósito, criam obstáculos com o fim específico e deliberado de criar problemas e de ver o "circo pegar fogo".
Caro Condômino: vacine o seu prédio contra este mal. O melhor é se discutir muito na hora de eleição de representantes. Pensem bem. Pensem juntos. Pensem no que é melhor para o Condomínio. 

Março concentra um grande número de destituições de Síndicos

Em primeiro lugar o meu pedido de desculpas aos meus leitores e seguidores. Março (e Abril continua assim) foi um mes muito atarefado, com 14 Assembléias de destituição de Síndicos. Assembléias assim dão muito trabalho. Orientamos todos de acordo com o grau de dificuldade, tamanho da "encrenca" e carater do pedido.
Podemos afirmar que impressiona a quantidade de picaretas a frente de Condomínios. Verdadeiros bandidos, estelionatários e, com certeza, pesoas que substimam a inteligência alheia.
Acompanhamos muitos casos e chama atenção o descaso com que muitas pessoas tem com seu patrimônio, com a gestão das coisas comuns e com o desinteresse pelo rumo que as coisas tomam.

Como pode tantas pessoas deixarem aproveitadores gerirem seus bens, abusarem da boa fé alheia e explorarem a simplicidade e ignorância das pessoas.

Fico muito feliz de ajudar a mudar esse quadro. Há muito desconhecimento sobre direitos nesta área que atuamos (mesmo entre advogados) e uma enorme escassez de informações. Tem sido comum recebermos emails, perguntas, pedido de auxílio e orientação sobre como proceder neste ou naquele caso. E com muita satisafação que temos auxiliado a restaurar a boa gestão, a seriadade no trato da coisa comum e desmascarado Síndicos arbitrários, mal intencionados e que tentam "levar vantagem" sobre gente simples e trabalhadora.
Temos trabalhado junto a classe política para tentar criar mecanismos que evitem esses desmandos. Alguns vereadores de São Paulo e interior e alguns deputados estão se sensibilizando sobre a necessidade de criar legislação que crie um ambiente mais favoravel ao Condômino. Prometo ir deixando meu leitor informado sobre todas a snovidades que vem por aí.

INSS: isenção de Síndico gera sim obrigação de contribuição

Em decisão unânime, a 1ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) negou ao Sindicato das Empresas de Compra e Venda Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Rio Grande do Sul o reconhecimento da inexigibilidade da contribuição social sobre o pagamento do pró-labore aos síndicos de condomínios imobiliários, bem como a isenção da taxa condominial devida a eles.

Segundo informou a assessoria de imprensa do STJ, no caso, o Sindicato recorreu de decisão do TRF (Tribunal Regional Federal) da 4ª Região na qual foi decidido que o síndico do condomínio tem obrigação tributária, sendo responsável pelo recolhimento da contribuição a empresa ou pessoa jurídica que remunera ou isenta do recolhimento do condomínio.

No STJ, o Sindicato sustentou que não é devida a contribuição social sobre a remuneração dos síndicos e sobre o valor relativo à isenção da taxa condominial, porquanto o artigo 1º da LC 84/96 não prevê tal exação. Alega, ainda, que os condomínios não se caracterizam nem como empresa nem como pessoa jurídica e que a Orientação Normativa nº 06/96 não poderia ampliar a hipótese de incidência tributária.

O relator do recurso, ministro Francisco Falcão, destacou que os síndicos se enquadram na denominação "demais pessoas fiscais" disposta na LC 84/96, prestando, assim, serviços aos condomínios.

"Não há mais discussão acerca da legalidade da cobrança da contribuição social a partir da vigência da citada norma, a qual determinou expressamente como contribuinte o síndico eleito para desempenhar serviços em condomínios, passando a ser devido no percentual de 20% da remuneração" afirmou o ministro.

SEU SÍNDICO NÂO INFORMOU OS CRÉDITOS DOS IMPOSTOS? HUMMM...PARA ONDE FORAM OS CRÈDITOS?

Em São Paulo muitos Condomínios nem sabem. Mas poderiam se beneficiar dos créditos da "Nota Fiscal Paulista", programa do Governo do Estado, e na Nota Fiscal Eletrônica (NF-e), programa na Prefeitura de São Paulo, logicamente esta última voltada apenas ao âmbito do Município.

Os Condomínios são consumidores de valores altos. E em sua maioria com Nota Fiscal. Seja a manutenção dos elevadores, a empresa de terceirização de portaria, cada uma das demais manutenções, etc. vão gerando créditos significativos.

Se o prédio esta em obras, os valores são maiores ainda.

Se o seu Síndico não sabia, informe-o (e fique preocupado, pois ele deveria saber). Se sua Administradora ou seu Contador não alertou-lhe, lamento. Significa que você esta mal assessorado.

Isso sem falar se alguém já não usou esse crédito em benefício próprio. O que é um crime como qualquer outro. Fique alerta. Aprende a defender o que é seu.

Síndico deve seguir a LEI...

São muitas as perguntas que respondemos por email e nem sempre podemos ou temos tempo de postar aqui. Uma é recorrente sendo feita não só por Síndicos, mas muitas vezes por alguem prejudicado por uma decisão do Síndico, ou ainda Conselheiros ou Condôminos comuns. Há verdadeiras arbitrariedades sendo cometidas por Síndicos ( mudar destinação de áreas, perdoar multa/juros/correção de inadimplentes, usar Fundo de Reserva sem autoridade para tal,etc) . Como há calúnias contra eles por parte de quem tem preguiça de buscar a Lei, para poder reclamar com fundamento.

Onde obter as regras? Como saber se a decisão ou atitude esta certa ou errada?

Pois bem. A nossa dica é primeiro conhecer todos os documentos do prédio. Já relatei em outra postagem que nenhum Condomínio é regular e esta com sua documentação em ordem, de 1964 para cá, se não tem registrado no Cartório de Registro de Imoveis um documento chamado "Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio". Todo proprietário deve ter esta documento. Ele contem todas as especificações da construção, metragens, definição de áreas e, muitíssimo importante, a fração ideal. Vamos relembrar que a fração ideal determina como serão cobradas e rateadas as taxas de condomínio, obras, rateios, etc.

É também na Convenção que estão definidas diversas regras: podem conter as atribuições do Síndico e Corpo Diretivo, como funciona a administração do condomínio, existencia ou não de Fundo de Reserva e, depois de 2002, o Regulamento Interno, entre outros itens.

Em seguida, sugiro que os interessados conheçam a Lei 4591 de 1964 e o Novo Código Civil. Aqui entre nós: não é tão complicado assim nem tão longo. A leitura pode evitar muitas "armadilhas" para o Síndico ou para quem vai reclamar. A Convenção Coletiva de cada região (normalmente assinada anualmente entre o Síndicatos de Patrões e Sindicato de Empregados) vai também lhe dar muitas informações uteis. Muita coisa da Legislação Trabalhista ganha outros "contornos" neste documento.

Agora...tudo isso pode ser evitado se você tiver uma boa Administradora de Condomínios (eu disse BOA...isso porque há no mercado empresas enormes mas com profissionais bem fracos...) dando retaguarda. Ou ainda um Síndico profissional. Assumi como Síndico Profissional em muitos Condomínios onde as pessoas não querem perder tempo em buscar tantas informações e preferem contratar um profissional.

Os Condomínios que optarem pela chamada "auto gestão" (onde os próprios moradores administram) devem tomar cuidados redobrados. Conheci muitos casos onde as empresas de contabilidade que normalmente dão assistência a "auto gestão" desconheciam as peculiaridades da Convenção Coletiva ou Tributária voltada a Condomínios e causaram enormes prejuizos futuros ao "bolso" dos Condôminos. Mas essas histórias ficam para outra postagem...