Em São Paulo muitos Condomínios nem sabem. Mas poderiam se beneficiar dos créditos da "Nota Fiscal Paulista", programa do Governo do Estado, e na Nota Fiscal Eletrônica (NF-e), programa na Prefeitura de São Paulo, logicamente esta última voltada apenas ao âmbito do Município.
Os Condomínios são consumidores de valores altos. E em sua maioria com Nota Fiscal. Seja a manutenção dos elevadores, a empresa de terceirização de portaria, cada uma das demais manutenções, etc. vão gerando créditos significativos.
Se o prédio esta em obras, os valores são maiores ainda.
Se o seu Síndico não sabia, informe-o (e fique preocupado, pois ele deveria saber). Se sua Administradora ou seu Contador não alertou-lhe, lamento. Significa que você esta mal assessorado.
Isso sem falar se alguém já não usou esse crédito em benefício próprio. O que é um crime como qualquer outro. Fique alerta. Aprende a defender o que é seu.
terça-feira, 21 de dezembro de 2010
Síndico deve seguir a LEI...
São muitas as perguntas que respondemos por email e nem sempre podemos ou temos tempo de postar aqui. Uma é recorrente sendo feita não só por Síndicos, mas muitas vezes por alguem prejudicado por uma decisão do Síndico, ou ainda Conselheiros ou Condôminos comuns. Há verdadeiras arbitrariedades sendo cometidas por Síndicos ( mudar destinação de áreas, perdoar multa/juros/correção de inadimplentes, usar Fundo de Reserva sem autoridade para tal,etc) . Como há calúnias contra eles por parte de quem tem preguiça de buscar a Lei, para poder reclamar com fundamento.
Onde obter as regras? Como saber se a decisão ou atitude esta certa ou errada?
Pois bem. A nossa dica é primeiro conhecer todos os documentos do prédio. Já relatei em outra postagem que nenhum Condomínio é regular e esta com sua documentação em ordem, de 1964 para cá, se não tem registrado no Cartório de Registro de Imoveis um documento chamado "Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio". Todo proprietário deve ter esta documento. Ele contem todas as especificações da construção, metragens, definição de áreas e, muitíssimo importante, a fração ideal. Vamos relembrar que a fração ideal determina como serão cobradas e rateadas as taxas de condomínio, obras, rateios, etc.
É também na Convenção que estão definidas diversas regras: podem conter as atribuições do Síndico e Corpo Diretivo, como funciona a administração do condomínio, existencia ou não de Fundo de Reserva e, depois de 2002, o Regulamento Interno, entre outros itens.
Em seguida, sugiro que os interessados conheçam a Lei 4591 de 1964 e o Novo Código Civil. Aqui entre nós: não é tão complicado assim nem tão longo. A leitura pode evitar muitas "armadilhas" para o Síndico ou para quem vai reclamar. A Convenção Coletiva de cada região (normalmente assinada anualmente entre o Síndicatos de Patrões e Sindicato de Empregados) vai também lhe dar muitas informações uteis. Muita coisa da Legislação Trabalhista ganha outros "contornos" neste documento.
Agora...tudo isso pode ser evitado se você tiver uma boa Administradora de Condomínios (eu disse BOA...isso porque há no mercado empresas enormes mas com profissionais bem fracos...) dando retaguarda. Ou ainda um Síndico profissional. Assumi como Síndico Profissional em muitos Condomínios onde as pessoas não querem perder tempo em buscar tantas informações e preferem contratar um profissional.
Os Condomínios que optarem pela chamada "auto gestão" (onde os próprios moradores administram) devem tomar cuidados redobrados. Conheci muitos casos onde as empresas de contabilidade que normalmente dão assistência a "auto gestão" desconheciam as peculiaridades da Convenção Coletiva ou Tributária voltada a Condomínios e causaram enormes prejuizos futuros ao "bolso" dos Condôminos. Mas essas histórias ficam para outra postagem...
Onde obter as regras? Como saber se a decisão ou atitude esta certa ou errada?
Pois bem. A nossa dica é primeiro conhecer todos os documentos do prédio. Já relatei em outra postagem que nenhum Condomínio é regular e esta com sua documentação em ordem, de 1964 para cá, se não tem registrado no Cartório de Registro de Imoveis um documento chamado "Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio". Todo proprietário deve ter esta documento. Ele contem todas as especificações da construção, metragens, definição de áreas e, muitíssimo importante, a fração ideal. Vamos relembrar que a fração ideal determina como serão cobradas e rateadas as taxas de condomínio, obras, rateios, etc.
É também na Convenção que estão definidas diversas regras: podem conter as atribuições do Síndico e Corpo Diretivo, como funciona a administração do condomínio, existencia ou não de Fundo de Reserva e, depois de 2002, o Regulamento Interno, entre outros itens.
Em seguida, sugiro que os interessados conheçam a Lei 4591 de 1964 e o Novo Código Civil. Aqui entre nós: não é tão complicado assim nem tão longo. A leitura pode evitar muitas "armadilhas" para o Síndico ou para quem vai reclamar. A Convenção Coletiva de cada região (normalmente assinada anualmente entre o Síndicatos de Patrões e Sindicato de Empregados) vai também lhe dar muitas informações uteis. Muita coisa da Legislação Trabalhista ganha outros "contornos" neste documento.
Agora...tudo isso pode ser evitado se você tiver uma boa Administradora de Condomínios (eu disse BOA...isso porque há no mercado empresas enormes mas com profissionais bem fracos...) dando retaguarda. Ou ainda um Síndico profissional. Assumi como Síndico Profissional em muitos Condomínios onde as pessoas não querem perder tempo em buscar tantas informações e preferem contratar um profissional.
Os Condomínios que optarem pela chamada "auto gestão" (onde os próprios moradores administram) devem tomar cuidados redobrados. Conheci muitos casos onde as empresas de contabilidade que normalmente dão assistência a "auto gestão" desconheciam as peculiaridades da Convenção Coletiva ou Tributária voltada a Condomínios e causaram enormes prejuizos futuros ao "bolso" dos Condôminos. Mas essas histórias ficam para outra postagem...
SÍNDICO PROFISSIONAL: PROBLEMA OU SOLUÇÃO ?
Quando é a hora certa de contratar um Síndico Profissional? Respondo ao Dr. Evandro Menezes, de Alagoas, e a todos os que já me abordaram sobre o assunto e eu disse que escreveria a respeito.
Costumo dizer nas palestras que concluir sobre a contratação de um Síndico Profissional exige um enorme amadurecimento dos Condôminos. Mas principalmente, exige um Corpo Diretivo (Subsíndico e Conselheiros neste caso) participativo. Sim, porque a idéia é ter neste tipo de Síndico um executivo parecido com os Superintendentes ou Presidentes de empresas "S.A." que respondem a um Conselho de Administração.
Aconselho que este Síndico tenha poderes absolutamente limitados num primeiro instante, não podendo contratar nada além de um determinado valor que seja estipulado pela assembléia. É necessário permitir que as pessoas ganhem confiança neste profissional. Importante também que ele tenha a obrigação de reportar determinadas decisões a esse Corpo Diretivo. Entre outras muitas instruções e orientações específicas. Quem aceita ter seu Condomínio administrado por Síndico Profissional raramente volta atras. Claro, se escolher o profissional adequado. São inúmeras vantagens e uma enorme tranquilidade a Massa Condominial. E ao contrário do que se imagina, pode significar uma enorme economia.
Mas não podemos esquecer que em outros lugares a idéia pode ser péssima. Pessoas mais idosas tendem a ser mais conservadoras. Então, em prédios onde há uma concentração de idosos haverá tanta desconfiança e dúvidas que o melhor mesmo é deixar que um deles assuma o cargo. Há casos em que esses "generais" e/ou"ditadores", mesmo fazendo uma péssima administração e causando enormes prejuízos ao bolso dos Condôminos, são mais bem vistos do que profissionais preparados. Tudo depende da cultura que reina naquele ambiente Condominial.
Costumo dizer nas palestras que concluir sobre a contratação de um Síndico Profissional exige um enorme amadurecimento dos Condôminos. Mas principalmente, exige um Corpo Diretivo (Subsíndico e Conselheiros neste caso) participativo. Sim, porque a idéia é ter neste tipo de Síndico um executivo parecido com os Superintendentes ou Presidentes de empresas "S.A." que respondem a um Conselho de Administração.
Aconselho que este Síndico tenha poderes absolutamente limitados num primeiro instante, não podendo contratar nada além de um determinado valor que seja estipulado pela assembléia. É necessário permitir que as pessoas ganhem confiança neste profissional. Importante também que ele tenha a obrigação de reportar determinadas decisões a esse Corpo Diretivo. Entre outras muitas instruções e orientações específicas. Quem aceita ter seu Condomínio administrado por Síndico Profissional raramente volta atras. Claro, se escolher o profissional adequado. São inúmeras vantagens e uma enorme tranquilidade a Massa Condominial. E ao contrário do que se imagina, pode significar uma enorme economia.
Mas não podemos esquecer que em outros lugares a idéia pode ser péssima. Pessoas mais idosas tendem a ser mais conservadoras. Então, em prédios onde há uma concentração de idosos haverá tanta desconfiança e dúvidas que o melhor mesmo é deixar que um deles assuma o cargo. Há casos em que esses "generais" e/ou"ditadores", mesmo fazendo uma péssima administração e causando enormes prejuízos ao bolso dos Condôminos, são mais bem vistos do que profissionais preparados. Tudo depende da cultura que reina naquele ambiente Condominial.
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